ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

(англ. mortgage credit, real estate loan) – способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом по Федеральному закону РФ «О залоге» (1992) для И.к. могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов; гостиницы, дома отдыха, дачи, сад. участки, гаражи и пр. строения потребит. назначения; объекты незаконч. стр-ва; воздушные, морские и речные суда, космические объекты; многолетние насаждения; право аренды. Предметом залога не могут быть: гос. и лесной фонд; земли, примыкающие к гос. границе, и др. объекты, залог к-рых запрещен федеральным законом. В зависимости от целей получения различают И.к. краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей) и долгосрочный. При И.к. за заемщиком сохраняется право пользования собственностью. Когда кредит полностью погашается, право собственности, переданное кредитору, ликвидируется. Характеристики И.к., в основном, совпадают с характеристиками долгосрочных кредитов, но существуют и нек-рые отличия: объект недвижимости сохраняет свои потребительные свойства в течение длит. времени; цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами по сравнению с ценами др. товаров, в т.ч. и в условиях инфляции; обеспечивается дополнит. защита прав залогодержателя через гос. регистрацию залога недвижимости. Расчет конкр. характеристик И.к. зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих разл. схемы погашения. Осн. формы погашения: с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений [такая форма предоставления И.к. выигрышна для заемщиков (при росте процентных ставок и уровня инфляции) и для кредитора (при их снижении); вариант с фиксированной процентной ставкой и растущими платежами позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении]; с переменной процентной ставкой [при корректируемой ставке процентная ставка закладных привязывается к др. рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением; при самоамортизирующейся ставке платежи включают как часть основной суммы, так и проценты; при ставке «завлекалочке» И.к. предоставляется по низкой первоначальной ставке с целью привлечения клиентов и превращения их из потенциальных в реальных]. Выбор формы погашения для заемщика обусловлен степенью принятия им риска. Инструмент сделок ипотечного рынка – ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов. В зависимости от возможности обращения инструментов ипотечного кредитования на рынке различают: закрытую ипотеку – closed-end mortgage [наличие обеспеченного объема выпуска облигаций, контракт на эмиссию к-рых запрещает досрочное их погашение и перезакладывание одного и того же залога без разрешения их владельцев]; открытую ипотеку – open-end mortgage [возможен выпуск дополнит. облигаций, имеющих равный статус с облигациями первоначального выпуска; при этом владельцы ипотечных финанс. инструментов защищены с помощью спец. ограничений]; нелимитированную ипотеку – open mortgage [нет ограничений на кол-во выпускаемых финанс. инструментов под первоначальный залог недвижимости; при этом резко возрастает уровень рисков для владельцев этих инструментов]; ограниченно-открытую ипотеку – limited open-end mortgage [ограничения на кол-во эмитированных под первый залог облигаций; т.к. прибыль от новых выпусков должна быть использована для погашения неоплаченных облигаций, имеющих то же самое или более раннее обеспечение]; консолидированную ипотеку – consolidated mortgage [выпуск облигаций может покрывать несколько объектов собственности; при этом условием выпуска может быть рефинансирование отд. ипотечных займов по этим объектам]. Консолидированные И.к. с единой процентной ставкой – традиц. способ финансирования по кредитам, привлекаемым ж/д компаниями, т.к. с экономич. т.з. выгодно объединить несколько объектов собственности в рамках одного соглашения. Иногда по условиям первоначального контракта на выпуск облигаций (англ. indenture) разрешается привлечение дополнит. финансирования с помощью обеспеченных недвижимостью облигаций вплоть до 75% стоимости приобретенной собственности, но только если общая величина фиксированных сборов по всем задолженностям (включая облигации последующего выпуска) была получена определ. кол-во раз в течение предшествующих 5 лет